京海策略
近日，中指研究院公布的最新数据显示，截至10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，有望极大减轻这些企业短期内公开债务偿还压力。同时，出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表，也有利于行业风险出清进程。
根据该机构统计京海策略，截至2025年10月底，完成境内及境外债重组的企业有融创中国、富力地产、远洋集团、龙光集团、旭辉控股集团等；境外债重组获批的企业有佳兆业集团、禹洲地产、绿地控股（600606）、碧桂园等；另有多家企业完成重整。
中指研究院企业研究总监刘水分析指出，出险房企纷纷通过多种方式削债。典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，并改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。如龙光集团境内债重组方案采取了现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期等方式，境外债采取现金支付、可转债、资产信托、展期等多种方式。
从出险企业的削债比例来看，部分企业公开了境外债重组方案，其削债比例在40%-70%左右。如龙光集团境外债经过重组后削债比例达70%。融创中国境外债经过第二次重组将全部削债，境内债第二次重组降债比例超过50%。此外，佳兆业集团等海外债经过债务重组，削债比例均超过50%。
从企业发展战略来看，在完成保交楼和债务重组后，不少出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。华夏幸福（600340）近日公布，公司债务重组金额累计已经超过1900亿元。公司介绍，未来战略转型方向将包括轻资产化输出，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。
刘水进一步分析指出，虽然不少出险房地产企业能够完成债务重组，但其资产负债表仍面临调整压力。轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业以最低的成本恢复“造血”能力。同时，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力，拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。展望未来，整个行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔。
业绩层面京海策略，房地产行业上市公司基本面正在边际改善。数据显示，A股申万房地产行业109家上市公司当中，48家公司实现营收同比增长；53家公司归母净利润同比增长，占比接近半数，其中23家公司增幅超过一倍。
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